斷臂求生不愿，剜肉飼虎不甘，徘徊中，開發(fā)商和購房者，都選擇了集體觀望。疲軟與觀望，正是業(yè)內(nèi)對寧波樓市最大的觀感。局面終于被打破。
4月30日晚，奧克斯盛世締壹城二期推出的所有房源高調(diào)直降3500—5500元/㎡，相比原價相當于七折銷售，給寧波樓市投下了一枚重磅炸彈。此前寧波推出的降價樓盤多為尾盤或小型房，可供消費者選擇的房源有限。而這次盛世締壹城二期推出的所有房源不論房型，全線降價，“堪稱寧波第一降”。
此次降價也將引發(fā)一系列疑問：降價會如何影響寧波房地產(chǎn)市場的走勢？是否引發(fā)新一輪降價？買房者是否該趁勢入市？
盛世締壹城降價開盤當晚引發(fā)老業(yè)主不滿
或引發(fā)新一輪降價潮蔓延
4月30日當晚，盛世締壹城二期所推出的300套房源皆成了香餑餑，銷售表示，悉數(shù)銷空。而此次降價銷售的盛世締壹城二期與過往的降價樓盤相比，的確存在不同之處。此前寧波推出的降價樓盤多為尾盤或小型房，可供消費者選擇的房源有限。而這次盛世締壹城二期推出的所有房源不論房型，全線降價，“堪稱寧波第一降”。
該說法得到了另一業(yè)內(nèi)人士的認同。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟繆百年理事向記者表示，相比盛世締壹城一期14700元/㎡的成交均價，此次盛世締壹城二期均價降為11000元/㎡，確實具有較大震撼力。
對于寧波樓市是否遭受波及，繆百年直言：“肯定會有影響”。他指出，盛世締壹城作為一個大盤，房源量大，其如此大幅度的降價對寧波地產(chǎn)市場造成的影響非以往的小盤或尾房可比。在其之后的開盤樓盤必會受其影響，保守開價，“可能會在原價基礎(chǔ)上適當下調(diào)”。
記者隨后聯(lián)系了預計五月開盤的榮安中央公園銷售中心。銷售人員告訴記者，開盤當天，中央公園將會推出讓利活動。
降價30%開盤業(yè)內(nèi)稱價格合理回歸
售樓現(xiàn)場負責人宣稱，此次締壹城二期新品是在保本甚至虧本銷售，“真正做到讓利于民”。開發(fā)商真的在做賠本買賣嗎？
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，據(jù)此前公開資料顯示，2012年8月，寧波奧克斯置業(yè)有限公司相繼拿下了鄞州區(qū)潘火片區(qū)YZ01—01—11、12、22、29地塊，其中就包括了目前正在銷售的奧克斯盛世締壹城二期項目。一業(yè)內(nèi)人士向記者表示，按照建安成本每平方米3000元計算，加上相關(guān)稅費、營銷成本以及此前的拿地價，這個項目成本大概在9000元/平方米。
百隆房產(chǎn)總經(jīng)理謝耀生表示，盛世締壹城二期項目是否盈利，還得看當時拿地資金是否為銀行貸款。如其未向銀行貸款，那么按均價11000元/平方米出售，利潤至少還有20%以上，并非銷售人員所說的保本銷售；但如果為銀行貸款，那么按照企業(yè)融資成本12%計算，該項目的利潤空間極其有限。
回籠資金需求為開發(fā)商降價直接原因
對于奧克斯盛世締壹城二期此次的大幅降價開盤，業(yè)內(nèi)人士普遍認為這是正常的商業(yè)行為，“低迷的市場成交量已經(jīng)讓開發(fā)企業(yè)的資金鏈變得緊張，開發(fā)企業(yè)需要回籠資金，降價顯然是打破觀望僵局的最佳方式。”一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，奧克斯地產(chǎn)近幾年擴張速度快，且在多地開創(chuàng)項目，“攤子鋪得較大”，拿進的高價位土地較多，造成了企業(yè)資金鏈的緊張。此次大幅降價或為企業(yè)回籠資金的需要。
同時，盛世締壹城地處潘火，業(yè)內(nèi)人士表示，地段不佳，一期14700元/㎡的成交均價過高。
住宅成交氣氛低迷及高庫存為降價根本原因
鄞州某樓盤的置業(yè)顧問張小姐告訴記者，近期看房的人并不多，“有時候一下午都等不到看房人”。
售樓處購房者到訪量不多，反映到住宅成交網(wǎng)上統(tǒng)計量，也不容樂觀。據(jù)華星周報顯示，上周(4月21日-4月27日)市六區(qū)住宅共成交266套，較4月14日-4月20日的277套減少了11套，環(huán)比下降了4.0%；成交總面積為 34162 ㎡，環(huán)比下降了6.7%。
一方面是成交氣氛低迷，一方面卻不得不面對樓市庫存不斷增加的現(xiàn)狀。據(jù)華星周報統(tǒng)計，截至2014年4月27日，市六區(qū)已領(lǐng)出預售許可證項目的可售套數(shù)為35095套，可售面積為5006745.08 ㎡。超500萬平方米的庫存量，預示著寧波樓市庫存的嚴峻現(xiàn)狀。而2013年寧波市區(qū)商品住宅成交量為22863套，這意味著寧波樓市現(xiàn)有庫存量是去年一整年成交量的1.5倍多。換言之，即使5月沒有任何新房源推出，市場也需要一年多才能消化。
繆百年理事告訴記者，500萬平方米的市場存量，對寧波樓市來說是不小的壓力，加之近期樓市成交一度低迷，或是此次奧克斯盛世締壹城二期如此大幅降價的根本原因。
二三線城市降價潮蔓延放松限購期望值加大
一面是市場供遠大于求的現(xiàn)狀，一面是限購政策與銀行信貸的收縮，注定了曾經(jīng)開盤“賣白菜”般的搶購場景只能“此情可待成追憶”。
而對部分開發(fā)商來說，頭上的高庫存則成為了一把“利劍”，要想提高成交量，降價無疑是不錯的選擇。
一業(yè)內(nèi)人士指出，由于持續(xù)的“增供限購”政策，庫存量大的二、三線城市普遍面臨降價壓力。
在樓市分化的大背景下，一線城市由于需求旺盛，難以看到降價苗頭。而三四線城市樓市降價已經(jīng)初露端倪。廖百年指出，房屋供給大幅增加在許多二、三線城市是不爭的事實，而限購、限貸政策更是增加了房屋銷售的壓力，樓市預期降價可能性增大。
在不少寧波購房者看來，此次盛世締壹城降價絕非偶然，其他樓盤跟進降價只是時間問題。
一業(yè)內(nèi)人士表示，過去樓市供不應求，需要限購政策加以調(diào)控。而現(xiàn)今樓市庫存高壓，整個樓市狀態(tài)低迷，已非商品經(jīng)濟的合理發(fā)展狀態(tài)，希望政府取消限購，改良限貸，來恢復市場的信心。
此外，記者走訪發(fā)現(xiàn)不少購房者非常理性。市民潘先生相信，價格戰(zhàn)剛剛開始，其他樓盤就算不大幅降價，也會相應地調(diào)整價格。
謝耀生認為，現(xiàn)在樓市可供選擇的房源量大，開發(fā)商急于賣樓，“購房者就是真正的上帝”。同時，謝耀生也提醒購房者買降價房，要多長個心眼。盡可能選擇資金實力較強的企業(yè)，不可一味追求低價，“購房者除了關(guān)注降價力度外，更要看開發(fā)商是不是品牌開發(fā)商，其樓盤品質(zhì)如何”。
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