內(nèi)地城市吸引力排名出爐 一圖看哪里房價(jià)更抗跌

　　2013中國公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市，對城市的人口吸引力進(jìn)行排名

　　在全國各地樓市松動(dòng)的關(guān)口，哪些城市的房子更抗跌？這其中，人口凈流入可以作為一個(gè)衡量的重要指標(biāo)。
　　一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì)公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會(huì)對流動(dòng)人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流動(dòng)人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈，這也使得大城市形成了盆地聚集效應(yīng)。
　　近日，《價(jià)值線》雜志選取了2013中國公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市，對城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中上海以953.5萬的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數(shù)為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數(shù)為755.59萬。
　　人口凈流入超過100萬的城市共有22個(gè)。值得注意的是，目前中國房價(jià)最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里面。除了北京、上海和深圳，廣州的人口凈流入也達(dá)到了461萬，廈門的人口凈流入雖然只有204萬，但常住人口與戶籍人口之比高達(dá)2.05比1。
　　“人口流入與房價(jià)漲跌基本成正比。流入得越多的，往往漲得越快。沒怎么流入或者凈流出的，房價(jià)幾乎沒有上漲動(dòng)力。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對記者稱，在近年來信貸收緊之后，各個(gè)城市房價(jià)與人口流動(dòng)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)一步提高。人口流入往往代表了這個(gè)城市市場的很多特質(zhì)，比如公共資源更集中、就業(yè)機(jī)會(huì)更多、經(jīng)濟(jì)發(fā)展更活躍。“人都是趨利的，從人的變化就能看出房地產(chǎn)市場的變化。”
　　這一點(diǎn)在三四線城市特別明顯。2011年初，在一線城市和較為發(fā)達(dá)的二線城市均紛紛采取限購政策的影響下，大型房企開始向一些普通二線和三四線城市進(jìn)軍。但由于很多三四線城市的就業(yè)機(jī)會(huì)和公共服務(wù)均不如一二線城市，很多三四線自身的人口還在向一二線轉(zhuǎn)移，因此這些地方樓市過剩立即凸顯。
　　以最近全面救市的地級市安徽銅陵為例，銅陵因銅資源而升級為市，為我國第二批資源枯竭城市之一。該市總?cè)丝谥挥?0多萬，市區(qū)人口不足40萬，本身人口就少，對周圍的吸附力十分有限，目前該市商品房可售套數(shù)超過1.8萬套，若按照前四月平均587套的去化率，至少要消化31個(gè)月以上，這樣的庫存需要幾年才能消化完。
　　當(dāng)然除了人口流動(dòng)因素外，一個(gè)城市房價(jià)的高低也跟這個(gè)城市自身的行政等級、在區(qū)域板塊中的地位、教育醫(yī)療等公共資源和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類型等因素有關(guān)。例如珠三角的佛山和東莞這兩個(gè)制造業(yè)大市，盡管人口凈流入也很多，但這兩個(gè)普通地級市的房價(jià)均遠(yuǎn)低于該區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)副省級城市深圳和廣州。
　　張大偉說，人口凈流入多的城市，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場肯定會(huì)比較活躍，價(jià)格也很難下調(diào)。但如果周圍有行政級別更高、公共服務(wù)資源更好的城市，也會(huì)吸引掉當(dāng)?shù)氐囊徊糠种懈叨说目蛻?。例如佛山和東莞的一大部分中高端購買力會(huì)流向廣州和深圳。
　　在福建，經(jīng)濟(jì)總量第一大市泉州的民營企業(yè)十分發(fā)達(dá)，也吸引了不少人口流入，富裕群體十分龐大。在房價(jià)方面，世聯(lián)地產(chǎn)廈門公司一位人士告訴記者，泉州市區(qū)房價(jià)一萬出頭，還不到廈門的一半。最大原因是廈門作為福建的中心城市，在城市建設(shè)、教育等公共產(chǎn)品的供給方面都是福建最好的，廈門的樓市也吸附了周圍的很多購買力。
　　張大偉提醒說，房價(jià)走勢除了跟人口流動(dòng)、公共服務(wù)資源有關(guān)外，也跟某段時(shí)期內(nèi)該城市的市場供應(yīng)有關(guān)。例如杭州，人口凈流入179萬，公共資源服務(wù)也很不錯(cuò)，但由于供應(yīng)量太大，加上之前價(jià)格已處高位，所以郊區(qū)盤就開始松動(dòng)降價(jià)。
　　此外，由于城市的等級不同，人口凈流入有時(shí)候也不能完全說明這個(gè)城市的吸附力。以直轄市重慶為例，常住人口比戶籍人口少398萬，但重慶的面積達(dá)到8.24萬平方公里，轄38個(gè)區(qū)縣，是中國行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市之一，說是一個(gè)市，其實(shí)是一個(gè)中等省份。如果僅以重慶市中心區(qū)來看，重慶市區(qū)仍是人口凈流入較多的區(qū)域。只不過，重慶郊縣人口實(shí)在太多，除了向市中心區(qū)轉(zhuǎn)移，也有部分向外省發(fā)達(dá)地區(qū)流動(dòng)。

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